各县（市）人民政府，州政府各部门、各直属机构：
《黔东南州商品房预售资金监管实施办法（试行）》已经州人民政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
黔东南州人民政府办公室
2024年7月5日
（此件公开发布）
黔东南州商品房预售资金监管实施办法（试行）
第一章总则
第一条 促进黔东南州房地产市场良性循环和平稳健康发展，维护商品房购房人的合法权益，确保商品房预售资金用于预售项目工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等有关法律法规、部门规章，结合我州实际，制定本办法。
第二条 黔东南州行政区域内批准预售的商品房建设项目，其商品房预售资金应纳入监管范围，预售资金的交存、拨付、使用和监督工作，适用本办法。
本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后将其开发的商品房预先出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定应支付的全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
本办法所称监管银行，是指由县（市）住房和城乡建设部门会同人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（金融机构）。中标的商业银行（金融机构），应通过县（市）住房和城乡建设部门门户网站予以公示，并实行动态管理，违反本办法的，不能继续作为监管银行。
第三条 商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、全程全额、专款专用、安全高效的原则。
黔东南州住房和城乡建设局牵头会同中国人民银行黔东南州分行、国家金融监督管理总局黔东南监管分局、黔东南州住房公积金管理中心共同监督指导全州商品房预售资金监管工作。
中国人民银行黔东南州分行负责指导监管银行规范办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。
国家金融监督管理总局黔东南监管分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，监督管理商业银行的按揭贷款发放进入监管账户的情况。
黔东南州住房公积金管理中心负责监督管理受委托商业银行的住房公积金贷款发放进入监管账户的情况。
各县（市）住房和城乡建设部门具体负责辖区内商品房预售管理工作，组织签订商品房预售资金监管协议、检查商品房预售资金监管的实施情况、受理商品房预售资金监管工作中违法违规行为的投诉和商品房预售资金监管其他有关工作。会同金融监管部门推动房屋网签备案系统、商品房预售资金监管系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款和住房公积金贷款等数据信息共享。
第二章监管账户设立与交存
第四条 全州范围内的各商业银行（金融机构）按照自愿原则与黔东南州住房和城乡建设局签订商品房预售资金监管战略合作协议，按照约定做好商品房预售资金使用监管工作。
监管银行负责预售资金监管账户开立、挂接专用POS机和服务培训。监管账户专用于商品房预售资金的交存和拨付，仅能开通网上银行查询功能，不得支取现金，仅能自动扣除账户管理费和短信服务费，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。购房款缴款凭证（刷卡POS单）中应体现结算账户（即监管账户名和账户号）。监管银行确保专人负责预售资金的跟踪监管，按月汇总到账情况，推进自动对账模块的建设，加强监管时效性和安全性。发现预售资金未及时进入监管账户、专用POS机使用率与销售数据不匹配等，应及时书面告知县（市）住房和城乡建设部门。
第五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。监管账户性质应为专用存款账户，账户名称应由“房地产开发企业名称＋项目名称＋预售许可楼栋监管专户”组成，便于购房人和社会识别。预留印鉴（财务章）名称须与监管专户名称一致。
县（市）住房和城乡建设部门，房地产开发企业和监管银行应当签订预售资金三方监管协议，明确监管账户、预售资金收存和使用方式、监管额度、拨付流程和违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户、监管银行、专用POS机终端序列号等信息应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及县（市）住房和城乡建设部门门户网站进行公示。
房地产开发企业与按揭贷款商业银行和住房公积金部门签订按揭贷款或住房公积金贷款合作协议时，应当明确约定监管账户作为购房贷款到账账户，将购房贷款直接划入监管账户（按揭贷款保证金除外），同时注明贷款对应楼栋及房号。房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确收取的所有售房款应当直接存入监管账户。
购房人应依法依规购买取得预售许可证的商品房，房地产开发企业应当协助购房人直接将购房款存入监管账户。
房地产开发企业应当根据预售资金三方监管协议每月定期、据实向县（市）住房和城乡建设部门、监管银行提供监管账户对应房源销售进度与销售资金入账明细。监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与县（市）住房和城乡建设部门进行对账，若发现房地产开发企业存在预售资金进入非监管账户问题的，应当停止拨付，并立即书面告知县（市）住房和城乡建设部门，县（市）住房和城乡建设部门要及时作出处理。
县（市）住房和城乡建设部门办理商品房买卖合同网签备案时，应审查和跟踪商品房预售资金存入监管账户情况。
第六条 预售资金监管期限自预售项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目取得不动产首次登记为止。预售资金监管期间，监管银行及监管账户原则上不得变更。因预售项目转让或其他特殊情况需变更的，房地产开发企业应当报县（市）住房和城乡建设部门批准并公示。变更期间，暂停项目预售网签及预售资金使用。
第三章监管额度及资金使用
第七条 预售资金应当全部直接存入监管账户，优先保障预售项目竣工交付。房地产开发企业不得以任何形式在监管账户之外向购房人收取购房款。
监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由县（市）住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合测定并公布和适时调整，原则上不低于项目建设工程总造价的1.1倍。
监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还非本项目到期债务、购置土地、新增其他投资、偿还股东借款、罚金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。超出监管额度的资金可由房地产开发企业灵活申请使用，优先用于本项目其他相关开支。
监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业提出资金使用申请，经所在县（市）住房和城乡建设部门核实同意，监管银行应及时拨付。具体拨付节点原则上如下：
（一）取得预售许可且地下结构完成申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的20％；
（二）项目主体结构完成层数达到总层数（或建筑面积）的一半申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的40％；
（三）项目主体结构封顶申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的60％；
（四）项目建筑安装工程完工后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的80％；
（五）项目通过五方主体验收后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的90％；
（六）项目取得工程竣工验收备案后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的95％；
（七）项目完成不动产首次登记的，解除预售资金监管。
监管银行对工程建设进度节点有疑异的，要及时向县（市）住房和城乡建设部门核实。县（市）住房和城乡建设部门在日常监督检查过程中，应加强对项目实际开发情况巡查，确保工程建设进度节点的真实性。
第八条 房地产开发企业向县（市）住房和城乡建设部门申请拨付预售资金时，除提交授权委托书，还应提交以下资料：
（一）商品房预售资金拨付申请表；
（二）用于支付工程款的，施工总承包单位为收款方；提供施工单位的用款申请、工程合同、工程已完成投资额清单；监理单位出具施工进度证明等；
（三）用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款、配套设施款项的，提供与供应商签订的购销合同、材料设备采购清单等；
（四）用于支付设计、监理、税收以及其他行政事业收费的，提供合同、用款申请、缴费通知等；
（五）用于退回购房款的，提供购房人身份证明、退款申请、资金进入监管账户明细、已注销网签备案的证明、房地产开发企业收款的发票（收据）等；
（六）申请用款单位提供的银行账户证明；
（七）拨付款项的发票；
（八）监管银行出具监管账户余额证明；
（九）监管项目达到使用预售资金条件的其他证明材料；
（十）其他需要补充的材料。
第九条 县（市）住房和城乡建设部门在受理房地产开发企业提交的预售资金拨付申请资料后，应当进行必要的现场查勘并在3个工作日内作出答复。经审核符合拨付条件的，应当出具同意拨付书面通知；对不符合拨付条件的，应当出具不予拨付的书面通知并说明原因。
监管银行收到县（市）住房和城乡建设部门同意拨付书面通知后，应在2个工作日内完成拨付。
住房城乡建设部门、监管银行可以通过公开招标方式在资金拨付使用过程中引入第三方工程审价机构，由具备专业资质的工程审价机构对项目进行必要的现场查勘、核查工程进度产值等，并根据第三方核查意见核拨资金。
第十条 有关部门依法对监管账户冻结或者扣划的，监管银行有义务证明监管账户的性质并向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定，并于当日及时告知县（市）住房和城乡建设部门。县（市）住房和城乡建设部门应及时指导房地产开发企业和利害关系人向有关部门提出书面异议。
商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地县（市）住房和城乡建设部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向执行人民法院报告。
第十一条 县（市）住房和城乡建设部门对于按照《贵州省社会信用条例》被纳入失信主体名单的房地产开发企业，应当提高监管力度，每个节点累计申请额度可相应降低5％。
第十二条 允许优质房地产开发企业开展保函置换预售监管资金，监管账户内资金达到县（市）住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30％，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70％。商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。银行现金保函应当明确兑付条件和兑付程序，经县（市）住房和城乡建设部门和监管银行确认通过后办理。
第十三条 预售项目完成不动产权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业申请解除预售资金监管，经县（市）住房和城乡建设部门核实同意出具“商品房预售资金监管账户解除监管通知书”通知监管银行可解除预售资金监管。
第四章监管措施
第十四条 县（市）住房和城乡建设部门应当认真履行监管责任，建立预售项目巡查制度，明确专人做好日常监督，定期梳理项目施工进度、销售金额、工程款支付和预售监管资金使用情况，并建立预售资金异动预警机制。
县（市）住房和城乡建设部门要加强与商业银行之间的信息共享，动态监控预售资金监管账户资金流动情况，定期核对预售资金监管账户数据，及时纠正和查处资金监管违法违规行为。
第十五条 房地产开发企业有下列行为之一的，由县（市）住房和城乡建设部门督促限期整改，同时将违规行为记入房地产开发企业不良信用记录予以通报。整改期间由县（市）住房和城乡建设部门暂停商品房预售，并书面通知监管银行不予拨付商品房预售资金；不予整改的依照《城市商品房预售管理办法》等相关规定予以处罚。
（一）提供虚假材料开设监管账户的；
（二）违反本办法自行收存商品房预售资金的；
（三）擅自截留、挪用购房人房款的；
（四）提供虚假材料申请拨付商品房预售资金的；
（五）未按拨付计划用途使用商品房预售资金的；
（六）其他违反本办法或者监管协议的行为。
上述情形处理完毕后，县（市）住房和城乡建设部门应书面通知监管银行是否继续按本办法规定拨付监管账户内的商品房预售资金。
第十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，由县（市）住房和城乡建设部门加强应急处置，督促房地产开发企业按相关要求整改，以确保预售项目建设竣工，并向公众提示预购风险。整改期间由县（市）住房和城乡建设部门暂停商品房预售，并书面通知监管银行不予拨付商品房预售资金；不予整改的依照相关规定予以处罚和立案调查。
（一）预售项目被责令停工；
（二）预售项目存在严重质量问题被调查；
（三）预售项目未按期交付使用；
（四）预售项目发生严重的信访投诉被调查；
（五）预售项目发生严重拖欠农民工工资纠纷情况被调查；
（六）职能部门认为存在的其他经营风险。
上述情形处理完毕后，县（市）住房和城乡建设部门应书面通知监管银行是否继续按本办法规定拨付监管账户内的商品房预售资金。
第十七条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用预售监管资金的，造成工程无法按期竣工的，由县（市）住房和城乡建设部门依照规定处理并记入企业不良信用记录，造成损失的，承担相应法律责任。
受住房城乡建设部门、监管银行委托的第三方审价机构提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业骗取预售资金的，由住房城乡建设部门依法予以处理。构成犯罪的依法追究刑事责任。
房地产开发企业委托的中介公司在监管账户外收取预售资金、以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的，由县（市）住房和城乡建设部门依法依规予以处理。
第十八条 住房和城乡建设（房管）部门及人民银行、金融监管部门发现有违反本办法规定的行为的，要依职权及时进行处理。
（一）监管银行违反预售资金三方监管协议，未经所在县（市）住房和城乡建设部门核实同意，擅自拨付预售监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。不配合住房和城乡建设（房管）部门监督检查的，首次督促整改并承担相应责任；发现违规两次的，终止其参与预售资金监管合作业务，期限2年。
（二）按揭贷款银行未将按揭贷款转入监管账户的，首次督促整改并承担相应责任；发现违规两次的，不将其列入商品房预售资金监管银行名单，期限2年。
第十九条 县（市）住房和城乡建设部门工作人员在预售资金监管中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，按有关规定给予处分；构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
第二十条 购房人应当积极维护自己的合法权益，配合主管部门、监管银行、住房公积金部门，将预售资金存入监管账户。
第五章附则
第二十一条 各县（市）按照“一城一策”工作要求，切实加强商品房预售资金监管，夯实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，并可根据本办法制定实施细则。
第二十二条 本办法自颁布之日起实施。本办法实施前已取得预售许可的现有预售项目，项目后续销售资金必须全部进入监管账户，合理确定监管额度和拨付节点，保障项目正常建设交付。在执行过程中若遇国家、省新出台相关政策，则以国家、省最新政策为准。
第二十三条 本办法由黔东南州住房和城乡建设局负责解释。
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